Passoire thermique à Rouen : le guide du propriétaire bailleur

Le calendrier légal en juillet 2026

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement loué : plus de nouveau bail pour un G depuis le 1er janvier 2025, pour un F à partir du 1er janvier 2028, pour un E à partir du 1er janvier 2034.

Le report espéré n'est pas venu : la proposition de loi Gacquerre, adoptée au Sénat au printemps 2025, n'a jamais été votée définitivement par l'Assemblée nationale. En juillet 2026, ce calendrier reste la règle.

Que risque un bailleur qui loue quand même un G ?

Pas d'amende automatique : le levier, c'est le locataire. Un G loué est un logement non décent ; l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet d'exiger la mise en conformité, à l'amiable puis devant le juge (travaux imposés, loyer réduit ou suspendu). Le bail en cours, lui, se poursuit.

Deux contraintes frappent déjà tous les F et G : gel des loyers depuis le 24 août 2022 (ni indexation, ni hausse entre deux locataires) et recours possible à chaque renouvellement. Rouen ne pratique pas l'encadrement des loyers : seul ce gel national s'applique, dans une ville à 70 % locataire, forte de près de 40 000 étudiants dans l'agglomération.

10,3 % de passoires : le record rouennais

Sur les 59 337 DPE réalisés à Rouen depuis juillet 2021, l'ADEME relève 6,4 % de F et 3,9 % de G : 10,3 % de passoires, le taux le plus élevé de notre réseau. En cause, un climat de zone H1 frais et très humide, et près de 2 000 maisons à pans de bois, l'un des plus grands ensembles de France, au torchis peu isolant (voir le DPE des colombages).

La Seine trace une seconde frontière : rive droite médiévale, rive gauche reconstruite après 1944, deux profils détaillés dans notre comparatif des deux rives. Situez votre bien via les classes du DPE et notre point chiffré.

Humidité et mérule : le piège normand

Une passoire rouennaise est souvent un logement humide. Bois, condensation et air stagnant forment le terrain favori de la mérule, très présente en Seine-Maritime : un arrêté préfectoral y délimite une zone à risque (autour d'Yvetot), dont Rouen ne fait pas partie. Pas d'obligation donc, mais une vraie vigilance : voyez termites et mérule et notre enquête sur le bâti ancien.

Règle d'or du bailleur : ne jamais étanchéifier sans ventiler, sous peine de concentrer la condensation dans les bois.

Dérogations : secteur protégé, copropriété, pathologie du bâti

Le décret du 18 août 2023 protège le bailleur d'une condamnation à des travaux dans trois cas. Les contraintes architecturales d'abord : dans le centre ancien, site patrimonial remarquable (secteur sauvegardé dès 1964), toute intervention visible passe par l'architecte des Bâtiments de France et l'isolation par l'extérieur est exclue sur un colombage. Le refus de la copropriété ensuite, si vos parties privatives sont traitées et les résolutions proposées en assemblée. Le risque de pathologie du bâti enfin, sérieux sur le pan de bois, qui doit rester perspirant. La loi du 9 avril 2024 y ajoute un sursis quand des travaux collectifs sont votés.

Aucune de ces protections ne rend le logement décent ni ne dégèle le loyer : archivez tout (procès-verbaux, avis ABF, attestations).

Classé F ou G : dans quel ordre agir ?

Fiabilisez d'abord l'étiquette : les DPE d'avant juillet 2021 sont invalides depuis le 1er janvier 2025, refaites-le si besoin. Pour 40 m² ou moins, fréquent dans le parc étudiant, l'arrêté du 25 mars 2024 a corrigé les seuils : les DPE de juillet 2021 à juin 2024 obtiennent gratuitement une attestation de nouvelle étiquette auprès de l'ADEME, parfois suffisante pour quitter F-G sans travaux.

Si la classe se confirme, avancez dans l'ordre :

• Faites chiffrer un audit énergétique : scénarios de travaux et gains de classe, poste par poste.
• Priorisez les travaux compatibles avec le bâti (isolation intérieure, combles, planchers bas, ventilation) ; dans les immeubles de la reconstruction, un repérage amiante s'impose avant chantier.
• En copropriété, le DPE collectif, généralisé par paliers de 2024 (plus de 200 lots) à 2026 (50 lots et moins), aide à faire voter les travaux communs.
• Après chantier, refaites le DPE et mettez à jour le dossier de location avant de relouer.

Aides locales : rénover ou vendre ?

MaPrimeRénov' reste ouverte aux bailleurs ; ses barèmes évoluant, nous ne citons aucun montant : vérifiez france-renov.gouv.fr. Localement, Énergies Métropole, l'espace conseil France Rénov' de la Métropole Rouen Normandie, conseille gratuitement bailleurs et copropriétés avant tout devis.

Vendre reste permis, même occupé. Pour une maison ou une monopropriété classée F ou G, un audit énergétique réglementaire s'ajoute au DPE depuis avril 2023 (étendu aux E depuis le 1er janvier 2025) ; un appartement en copropriété n'y est pas soumis, le dossier de vente classique suffit, état des risques compris. La décote d'un F-G varie selon le secteur (rive droite vers 3 200 €/m², Saint-Sever vers 1 800 €/m², à titre indicatif) : l'arbitrage compare travaux aides déduites et décote, un DPE récent et un audit chiffré donnant les deux termes.