Louer à Rouen : 17 792 logements visés par le calendrier, soit trois sur dix

Une exposition parmi les plus fortes du réseau

Le chiffre mérite d'être posé d'emblée. Sur 60 532 diagnostics publiés à Rouen, 6 270 logements sont classés F ou G et 11 522 en classe E.

Au total, 17 792 logements sont donc concernés par le calendrier locatif à l'horizon 2034, soit 29,4 % du parc. À Narbonne, la même addition donne 1 410 logements sur 18 823, soit 7,5 %. L'écart entre les deux communes est de un à quatre.

Le calendrier, en trois échéances

La règle se déploie par lettre et non par date de bâti. Le G est sorti du marché locatif au 1er janvier 2025, le F sortira en 2028, le E en 2034.

Ce que beaucoup de bailleurs rouennais ignorent, c'est que rien ne les oblige à interrompre un bail signé : l'interdiction se déclenche à la relocation ou au renouvellement. Le délai utile dépend donc de votre échéance contractuelle, pas du calendrier national. 2 388 logements sont déjà dans ce cas ici.

Ce que 2028 va changer, concrètement

L'échéance suivante multiplie par deux et demie le volume concerné, de 2 388 à 6 270 logements. Elle arrive dans un peu plus d'un an.

Pour un bailleur rouennais dont le bien est classé F, cela signifie que le bail en cours pourra aller à son terme, mais qu'aucun nouveau locataire ne pourra lui succéder sans travaux. Le délai réel dépend donc de la date de renouvellement, pas de 2028.

La maison rouennaise, cas extrême

Le risque est très inégalement réparti. Les 3 702 maisons diagnostiquées affichent 23,2 % de logements classés F ou G, contre 9,2 % pour les 54 908 appartements.

Près d'une maison sur quatre est donc une passoire à Rouen. Seul Belfort fait pire dans cette série, avec 31,1 %. À l'inverse, 1,7 % seulement des maisons rouennaises atteignent les classes A ou B, contre 4,3 % des appartements. L'individuel est donc plus souvent mauvais ET moins souvent bon, cumul rare que peu de communes présentent.

Le gel des loyers, avant même l'interdiction

Une contrainte mord bien avant l'interdiction, et elle touche déjà 6 270 propriétaires rouennais. Dès la classe F, le loyer est gelé : plus aucune revalorisation, ni au changement de locataire ni à la date anniversaire.

Ce gel n'a pas de terme. Il court tant que la classe n'a pas été améliorée, si bien qu'un bailleur qui repousse les travaux de cinq ans finance en réalité ce report par la perte d'indexation accumulée.

Les diagnostics obligatoires pour louer

Trois pièces accompagnent tout bail, quel que soit le logement : le DPE, valable dix ans depuis le 1er juillet 2021, la surface habitable, et l'état des risques, dont la péremption à six mois surprend souvent les bailleurs dont la mise en location traîne.

Le bâti ancien rouennais en appelle d'autres. Le plomb pour un permis antérieur à 1949, très fréquent dans le centre à pans de bois, l'amiante des parties privatives avant juillet 1997, et les installations d'électricité et de gaz au-delà de quinze ans. La liste complète figure sur les diagnostics de location.

Un parc de petits logements, ce qui pèse

La surface moyenne vendue à Rouen s'établit à 59 mètres carrés, l'une des plus faibles de nos relevés. Le parc locatif suit la même logique.

Or le calcul pénalise structurellement les petites surfaces : leurs parois déperditives sont grandes rapportées au volume chauffé. Une même isolation produit donc une lettre moins favorable dans un studio que dans un grand logement, ce qui explique une part de l'exposition rouennaise.

Le phénomène se lit dans les chiffres du marché : la surface moyenne vendue est passée de 61 mètres carrés en 2019 à 59 en 2024. Le parc se déplace vers le petit logement, donc vers le segment que le calcul traite le plus durement.

Vérifiez ce que le calcul a retenu

Une lettre qui vous interdit de relouer mérite d'être contestée avant d'être acceptée. Le professionnel n'a pas le droit d'ouvrir une paroi, et aucun appareil ne lui dit ce qu'elle contient.

Quand l'information manque, la règle tranche à sa place et retient 2,5 W/(m².K), soit un mur brut. Sur les 6 270 passoires rouennaises, personne ne peut dire quelle part relève d'un vrai défaut d'isolation et quelle part d'un simple défaut d'archivage.

Où trouver la preuve à Rouen

Le document utile nomme le matériau posé et indique son épaisseur en millimètres : facture d'entreprise, devis contresigné, notice de constructeur ou dossier d'aide publique.

Avec 54 908 appartements sur 60 532 diagnostics, il se trouve presque toujours chez le syndic. Réclamez le carnet d'entretien et les délibérations d'assemblée portant sur les façades ou la toiture. Ces pièces sont communicables aux copropriétaires, et leur absence pénalise tous les lots de l'immeuble.

Ce qu'un bailleur peut décider seul

Dans un parc à 90,7 % collectif, la marge individuelle est réduite mais réelle. Les menuiseries, la ventilation et parfois le mode de chauffage relèvent du propriétaire du lot.

L'isolation des façades, la réfection de la toiture et le chauffage collectif se votent en assemblée générale. Entre la première discussion et la fin des travaux, plusieurs exercices s'écoulent : un bailleur qui vise 2028 doit engager la démarche maintenant.

Vendre plutôt que rénover

C'est une option légitime, à condition d'en connaître le prix. L'étude des notaires parue en 2024 mesure une décote d'environ 25 % pour une maison classée G et 12 % pour un appartement.

Rapporté au prix moyen rouennais de 161 945 €, cela représente environ 40 486 € pour une maison et 19 433 € pour un appartement. Le marché a par ailleurs perdu 20 % de ses ventes depuis 2019, passant de 2 407 à 1 920 transactions.

Par où commencer

Si votre bien est classé E, vous disposez de huit ans, ce qui permet d'inscrire les travaux au plan pluriannuel de la copropriété plutôt que de les subir.

S'il est en F ou G, commandez un DPE à jour avec vos justificatifs, puis faites chiffrer les scénarios par un audit énergétique. Les 6 270 logements concernés ont tous une solution, mais aucune ne se décide sans ces deux documents, comme le rappelle les passoires thermiques. Commencer par le devis plutôt que par le diagnostic revient à choisir un chantier avant d'avoir identifié le poste qui bloque.